Viele vergleichen ihre Miete nur mit der Kreditrate – und erleben nach dem Einzug eine Überraschung. Denn als Eigentümer zahlst du auch Grundsteuer, Versicherung, Energie und solltest Geld für Reparaturen zurücklegen. Dieser Rechner zeigt die ehrlichen Wohnkosten pro Monat.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Als Eigentümer zahlst du nicht nur die Kreditrate. Dazu kommen Grundsteuer, Versicherung, Energie, Wasser und eine Rücklage für Reparaturen. Erst die Summe zeigt, ob das Eigenheim im Monat teurer oder günstiger ist als die Miete.
Wohnkosten-Rechner
Alle laufenden Kosten deines Eigenheims auf einen Blick.
Unverbindliche Orientierung. Die Rücklage ist ein Faustwert – wie viel tatsächlich anfällt, hängt von Alter und Zustand des Hauses ab.
Die Instandhaltungsrücklage: der vergessene Kostenblock
Mieter rufen den Vermieter, wenn etwas kaputtgeht. Als Eigentümer bist du selbst dran. Dach, Heizung, Fenster und Fassade halten nicht ewig – und ihre Erneuerung kostet schnell fünfstellige Beträge. Wer jeden Monat einen festen Betrag zurücklegt, ist vorbereitet. Viele rechnen mit einem Betrag pro Quadratmeter und Jahr, bei älteren Häusern eher mehr als bei Neubauten.
Kaufen ist nicht gleich teurer als mieten
Auch wenn die monatlichen Kosten über der Miete liegen, entsteht ein Unterschied: Mit der Tilgung baust du Vermögen auf. Ein Teil deiner Rate ist also kein Verbrauch, sondern Sparen. Ob sich der Kauf für dich rechnet, hängt von Kaufpreis, Zinsen, Haltedauer und deinen Plänen ab.
Tipps, um laufende Kosten zu senken
- Energie ist oft der größte Hebel – der Heizkosten-Vergleich zeigt, was eine Wärmepumpe bringen kann.
- Versicherungen regelmäßig vergleichen.
- Kleine Reparaturen früh erledigen, bevor große Schäden entstehen.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Darlehen 280.000 Euro, Haus mit 130 m²
- Kreditrate (3,8 % Zins, 2 % Tilgung): 1.353 €
- Grundsteuer: 38 €
- Gebäudeversicherung: 50 €
- Energie: 180 €
- Wasser, Abwasser, Müll: 60 €
- Rücklage (15 € pro m² und Jahr): 163 €
- Wohnkosten zusammen: rund 1.843 € im Monat
Im Vergleich zu 1.300 Euro Warmmiete sind das rund 540 Euro mehr. Dafür fließt ein Teil der Rate in die Tilgung – also in dein eigenes Vermögen. Wie sich das über die Jahre entwickelt, zeigt der Rechner Miete oder Kaufen.
Die Instandhaltungsrücklage
Dach, Heizung, Fenster, Fassade: Irgendwann muss alles erneuert werden. Als Mieter zahlt das der Vermieter, als Eigentümer du selbst. Viele planen dafür eine feste Rücklage pro Quadratmeter und Jahr ein. Bei Neubauten reicht weniger, bei älteren Häusern sollte es eher mehr sein. Wichtig ist, das Geld wirklich zurückzulegen – zum Beispiel per Dauerauftrag auf ein eigenes Konto.
Eigentumswohnung: Hausgeld beachten
Bei einer Eigentumswohnung zahlst du statt vieler Einzelposten ein monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Es enthält Verwaltung, Gemeinschaftsstrom, Versicherung und die gemeinsame Rücklage. Ein Teil davon ist nicht auf Mieter umlegbar – das ist der Anteil, den du sonst als Mieter nicht zahlen würdest. Trage das Hausgeld im Rechner unter Energie oder Versicherung ein.
So senkst du die laufenden Kosten
- Energiebedarf vor dem Kauf prüfen: Der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis.
- Versicherungen vergleichen, aber auf ausreichenden Schutz gegen Elementarschäden achten.
- Mit einer höheren Tilgung steigt die Rate, aber die Zinskosten insgesamt sinken.
- Energetische Sanierung mit Förderung kann die Energiekosten dauerhaft senken.
Welche Kosten Mieter und Eigentümer tragen
| Kostenart | Als Mieter | Als Eigentümer |
|---|---|---|
| Kreditrate oder Kaltmiete | Kaltmiete | Zins und Tilgung |
| Heizung und Warmwasser | ja | ja |
| Grundsteuer | über Nebenkosten | direkt |
| Gebäudeversicherung | über Nebenkosten | direkt |
| Müll, Wasser, Abwasser | über Nebenkosten | direkt |
| Reparaturen am Gebäude | Vermieter | du selbst |
| Verwaltung (bei Eigentumswohnung) | Vermieter | Hausgeld |
Die Tabelle zeigt: Viele Kosten zahlst du in beiden Fällen. Der echte Unterschied liegt bei der Kreditrate gegenüber der Kaltmiete und bei den Reparaturen, die du als Eigentümer selbst trägst.
Altbau oder Neubau: große Unterschiede
Die laufenden Kosten hängen stark vom Gebäude ab. Ein gut gedämmter Neubau mit Wärmepumpe hat oft niedrige Energiekosten und braucht in den ersten Jahren kaum Reparaturen. Ein unsaniertes Haus aus den 1970er-Jahren verbraucht dagegen ein Vielfaches an Energie, und Dach, Heizung oder Fenster stehen eventuell bald zur Erneuerung an. Beim Vergleich zweier Objekte lohnt es sich deshalb, nicht nur auf den Kaufpreis zu schauen, sondern auf die Summe aus Rate und laufenden Kosten über viele Jahre.
Die ersten Jahre als Eigentümer
Viele Käufer unterschätzen die Ausgaben direkt nach dem Einzug: Malerarbeiten, neue Böden, eine Küche, Gartengeräte, kleine Reparaturen. Diese Kosten tauchen in keiner Monatsrechnung auf, belasten aber das Konto. Wer beim Kauf eine Reserve zurückbehält, startet entspannter. Gleichzeitig solltest du die Rücklage für größere Reparaturen von Anfang an aufbauen – auch wenn im ersten Jahr noch nichts kaputtgeht.
Rechenbeispiel: Wohnung und Haus im Vergleich
Eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern hat oft niedrigere Energiekosten und ein Hausgeld, das Verwaltung und gemeinsame Rücklage abdeckt. Ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern bringt dagegen alle Kosten direkt mit sich – dafür entscheidest du allein, wann und wie saniert wird. Trage beide Varianten nacheinander in den Rechner ein, um den Unterschied zu sehen.
Laufende Kosten und Finanzierung
Banken berücksichtigen die Bewirtschaftungskosten bei der Kreditprüfung. Je höher Energiekosten und Rücklagen sind, desto weniger bleibt für die Rate. Ein energieeffizientes Haus kann deshalb nicht nur monatlich günstiger sein, sondern auch den finanzierbaren Kaufpreis erhöhen. Wie viel Haus insgesamt in dein Budget passt, zeigt der Budgetrechner.
Begriffe kurz erklärt
- Hausgeld
- Monatliche Zahlung von Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft für gemeinsame Kosten und Rücklagen.
- Instandhaltungsrücklage
- Geld, das für spätere Reparaturen und Erneuerungen zurückgelegt wird.
- Bewirtschaftungskosten
- Laufende Kosten einer Immobilie wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer.
- Elementarschäden
- Schäden durch Naturereignisse wie Starkregen oder Hochwasser. Sie sind in der normalen Gebäudeversicherung oft nicht automatisch enthalten.
Grundsteuer nach der Reform
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet. Viele Gemeinden haben dabei auch ihre Hebesätze angepasst. Für manche Eigentümer ist die Grundsteuer seitdem gestiegen, für andere gesunken. Für deine Planung solltest du deshalb nicht mit alten Werten rechnen. Den aktuellen Betrag findest du im Grundsteuerbescheid des Verkäufers oder erfährst ihn bei der Gemeinde. Bei Neubauten wird die Grundsteuer erst nach Fertigstellung festgesetzt – plane sie trotzdem von Anfang an ein.
So nutzt du den Rechner richtig
Trage zuerst die Kreditdaten ein, die zu deinem Wunschobjekt passen. Für Grundsteuer und Versicherung helfen Angaben des Verkäufers oder Vergleichsangebote. Bei den Energiekosten kannst du dich am Energieausweis oder an den bisherigen Abrechnungen orientieren. Die Rücklage stellst du je nach Alter des Hauses höher oder niedriger ein. Vergleiche das Ergebnis dann mit deiner heutigen Warmmiete.
Für wen dieser Rechner gedacht ist
Der Rechner hilft Mietern, die sich fragen, ob sie sich ein eigenes Zuhause dauerhaft leisten können – und Käufern, die zwei Objekte vergleichen möchten. Er zeigt, dass nicht nur die Rate zählt, sondern die Summe aller Kosten. Gerade bei älteren Häusern oder Wohnungen mit hohem Hausgeld kann sich das Bild deutlich verschieben.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Eine feste Regel gibt es nicht. Viele planen einen Betrag pro Quadratmeter und Jahr ein und erhöhen ihn bei älteren Häusern.
Ist die Grundsteuer seit der Reform höher?
Das ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Der aktuelle Betrag steht in deinem Grundsteuerbescheid.
Gehört die Tilgung zu den Wohnkosten?
Sie gehört zur Rate, ist aber Vermögensaufbau. Im Vergleich zur Miete solltest du das berücksichtigen.
Was ist mit Hausgeld bei Eigentumswohnungen?
Bei Wohnungen kommen Hausgeld und Rücklage der Eigentümergemeinschaft dazu. Trage sie im Feld für Wasser und Müll oder als Rücklage ein.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Viele rechnen mit einem festen Betrag pro Quadratmeter und Jahr. Bei älteren Häusern lieber großzügiger planen, bei Neubauten reicht anfangs weniger.
Ist die Grundsteuer überall gleich?
Nein, sie hängt von Gemeinde, Grundstück und Gebäude ab. Den genauen Betrag erfährst du vom Verkäufer oder aus dem Grundsteuerbescheid.
Welche Kosten fallen bei Mietern und Eigentümern gleich an?
Strom, Heizung und Wasser zahlen beide. Der Unterschied liegt vor allem bei Kreditrate, Rücklage und Instandhaltung.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Verwaltung, gemeinschaftliche Versicherungen, Hausmeister, Allgemeinstrom, gemeinsame Rücklage und oft Heizung und Wasser. Was genau enthalten ist, steht im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.
Kann ich die Rücklage später aufbauen?
Möglich ist es, aber riskant. Größere Reparaturen kommen oft unerwartet. Besser ist ein fester monatlicher Betrag von Anfang an.
Wie oft fallen große Reparaturen an?
Das hängt vom Bauteil ab. Heizungen, Dächer und Fenster haben unterschiedliche Lebensdauern. Ein Blick auf Baujahr und letzte Modernisierungen hilft bei der Planung.
Warum ist Eigentum anfangs oft teurer als Miete?
Weil in der Rate ein Tilgungsanteil steckt, der dein Vermögen aufbaut, und weil Rücklagen hinzukommen. Mit der Zeit steigt die Miete, die Rate bleibt gleich.
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