Die wichtigste Frage vor jeder Besichtigung lautet nicht „Welches Haus gefällt mir?“, sondern „Welche Rate kann ich dauerhaft tragen?“. Dieser Rechner dreht die übliche Rechnung um: Er startet bei deinem Monatsbudget und rechnet daraus den Kaufpreis, der realistisch ist.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Wie viel Haus du dir leisten kannst, hängt vor allem von der Monatsrate ab, die dauerhaft in dein Budget passt. Aus Rate, Zins und Tilgung ergibt sich das mögliche Darlehen, dazu kommt dein Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten gehen davon ab.
- Rate = Netto minus Ausgaben minus Puffer
- Darlehen = Jahresrate geteilt durch (Zins + Tilgung)
- Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ohne Nebenkosten
Budgetrechner: Wie viel Haus passt zu mir?
Trage dein Haushaltsbudget ein – das Ergebnis aktualisiert sich sofort.
Unverbindliche Orientierung. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen und prüfen Bonität und Objekt.
So funktioniert der Rechner
Vom Haushaltsnetto ziehen wir deine laufenden Kredite, die Lebenshaltungskosten und die Nebenkosten des neuen Zuhauses ab. Vom Rest wird ein Sicherheitspuffer abgezogen – was danach übrig bleibt, ist die Rate, die du für den Kredit einplanen kannst. Aus Rate, Sollzins und Tilgung ergibt sich das mögliche Darlehen. Zusammen mit deinem Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten entsteht der Kaufpreis, der zu deinem Budget passt.
Warum der Puffer so wichtig ist
Eine Finanzierung läuft oft 25 Jahre oder länger. In dieser Zeit ändert sich vieles: Kinder kommen, ein Auto muss ersetzt werden, die Heizung gibt auf. Wer jeden Euro verplant, gerät beim ersten Engpass unter Druck. Ein Puffer von 10 bis 20 Prozent gibt dir Luft – und Banken sehen gern, dass nach der Rate noch etwas übrig bleibt.
Faustregeln für die Planung
- Die Kreditrate sollte idealerweise nicht mehr als etwa ein Drittel bis 40 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen.
- Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
- Plane Rücklagen für Reparaturen ein – mehr dazu im Rechner für monatliche Wohnkosten.
Was der Rechner nicht weiß
Banken bewerten neben dem Budget auch dein Arbeitsverhältnis, die Schufa, das Objekt und seinen Beleihungswert. Ob ein Kaufpreis tatsächlich finanzierbar ist, klärt am besten ein Spezialist, der mehrere Banken und Förderprogramme kennt.
Rechenbeispiel mit den voreingestellten Werten
Rechenbeispiel: Paar mit 4.200 Euro Haushaltsnetto
- Nach Lebenshaltung (1.600 €) und Nebenkosten fürs Haus (350 €) bleiben 2.250 € frei.
- Mit 10 % Puffer werden 2.025 € als Rate eingeplant.
- Bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das ein Darlehen von rund 419.000 €.
- Zusammen mit 40.000 € Eigenkapital und abzüglich 10 % Nebenkosten passt ein Kaufpreis von rund 417.000 €.
Mit 3 Prozent Tilgung sinkt der mögliche Kaufpreis auf rund 361.000 Euro – dafür ist das Haus viele Jahre früher abbezahlt. Beide Varianten lassen sich im Rechner sofort vergleichen.
So gehst du Schritt für Schritt vor
- Ausgaben ehrlich erfassen. Nimm die Kontoauszüge der letzten drei Monate und rechne alle festen und variablen Ausgaben zusammen.
- Kosten des neuen Zuhauses schätzen. Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer und Versicherung fallen als Eigentümer an – oft anders als in der Mietwohnung.
- Puffer festlegen. 10 bis 20 Prozent des freien Betrags solltest du nicht verplanen.
- Mehrere Zinsszenarien rechnen. Beispielwerte durch aktuelle Angebote ersetzen und einen etwas höheren Zins zur Sicherheit durchspielen.
- Ergebnis prüfen lassen. Ein Spezialist rechnet mit den Vorgaben der Banken und kennt Förderprogramme, die dein Budget erweitern.
Typische Denkfehler beim Budget
- Mit dem Brutto rechnen: Maßgeblich ist, was tatsächlich auf dem Konto ankommt.
- Befristete Einnahmen einplanen: Elterngeld oder Nebenjobs fallen oft weg, Kindergeld endet irgendwann.
- Nebenkosten unterschätzen: Ein älteres Haus braucht mehr Energie und Rücklagen als eine Neubauwohnung.
- Kein Notgroschen: Neben dem Eigenkapital sollten einige Monatsgehälter als Reserve auf dem Konto bleiben.
Wie sich der Kaufpreis auf alle Kosten verteilt, zeigt der Rechner für die Gesamtkosten beim Hauskauf. Die Rate selbst und den Tilgungsplan siehst du im Baufinanzierungsrechner.
Wie Banken dein Budget prüfen
Bevor eine Bank eine Finanzierung zusagt, erstellt sie eine eigene Haushaltsrechnung. Sie beginnt beim nachgewiesenen Nettoeinkommen, meist belegt durch die letzten Gehaltsabrechnungen. Davon zieht die Bank pauschale Lebenshaltungskosten ab, die sich nach der Zahl der Erwachsenen und Kinder richten. Dazu kommen bestehende Kredite, Leasingraten und Unterhaltszahlungen sowie die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss die neue Rate mit Abstand decken.
Die Pauschalen der Banken unterscheiden sich, und sie passen nicht immer zu deinem echten Leben. Wer sparsam lebt, kommt mit weniger aus – wer zwei Autos fährt, braucht mehr. Deshalb ist es sinnvoll, zuerst mit den eigenen Zahlen zu rechnen und das Ergebnis dann mit einem Spezialisten abzugleichen, der die Vorgaben verschiedener Banken kennt.
Besonderheiten je nach Lebenssituation
| Situation | Worauf Banken achten | Tipp für die Planung |
|---|---|---|
| Angestellte in fester Stelle | unbefristeter Vertrag, Probezeit abgeschlossen | Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag bereithalten |
| Paare mit zwei Einkommen | beide Einkommen und deren Sicherheit | prüfen, ob die Rate auch bei Elternzeit tragbar ist |
| Familien | Kinderzahl, Kindergeld, Betreuungskosten | höhere Lebenshaltungskosten realistisch eintragen |
| Selbstständige | Einkommen der letzten zwei bis drei Jahre | Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen sammeln |
| Beamte | hohe Einkommenssicherheit | oft gute Konditionen, trotzdem mit Puffer planen |
Förderung kann dein Budget erweitern
Neben dem klassischen Bankdarlehen gibt es Förderkredite von Bund und Ländern. Die KfW hat zum Beispiel Programme für Familien, die Wohneigentum erwerben, und für klimafreundliche Neubauten. Viele Bundesländer haben eigene Förderbanken mit günstigen Darlehen für Familien oder für den Kauf bestimmter Immobilien. Solche Bausteine können die Monatsrate senken oder Eigenkapital ersetzen. Welche Programme gerade gelten und ob du die Voraussetzungen erfüllst, ändert sich regelmäßig – das prüft ein Spezialist für deinen Fall.
Regionale Preise realistisch einschätzen
Ein Budget von 400.000 Euro bedeutet in einer Großstadt etwas völlig anderes als auf dem Land. Bevor du dich auf ein Objekt festlegst, lohnt sich ein Blick auf die Angebote in deiner Wunschregion: Was kosten vergleichbare Häuser oder Wohnungen, und wie alt sind sie? Gerade bei älteren Häusern kommen zum Kaufpreis oft Modernisierungskosten hinzu, die das Budget belasten. Plane sie von Anfang an mit ein, statt sie später nachfinanzieren zu müssen.
Unterlagen für das erste Gespräch
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
- letzter Steuerbescheid
- Nachweise über Eigenkapital
- Übersicht über laufende Kredite und Verträge
- falls vorhanden: Exposé oder Angaben zum Wunschobjekt
Begriffe kurz erklärt
- Haushaltsnetto
- Alle Einkommen des Haushalts nach Steuern und Sozialabgaben, inklusive Kindergeld.
- Sollzins
- Der reine Zins, den die Bank auf das Darlehen berechnet.
- Anfängliche Tilgung
- Der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Er steigt mit jeder Rate, weil der Zinsanteil sinkt.
- Beleihungswert
- Der Wert, den die Bank der Immobilie für die Kreditvergabe zugrunde legt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis.
Für wen dieser Rechner gedacht ist
Der Budgetrechner ist der richtige Startpunkt für alle, die zum ersten Mal über ein eigenes Zuhause nachdenken – ob Paar, Familie oder Single. Er hilft auch, wenn bereits ein konkretes Objekt im Blick ist: Liegt der Preis im Rahmen, oder wird es knapp? Wer seine Zahlen kennt, geht selbstbewusster in Besichtigungen und Bankgespräche und erkennt schneller, welche Angebote überhaupt infrage kommen. So sparst du Zeit und vermeidest Enttäuschungen bei Objekten, die von vornherein nicht passen.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent meines Einkommens darf die Rate sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Viele orientieren sich an etwa einem Drittel bis 40 Prozent des Haushaltsnettos. Entscheidend ist, was nach allen Ausgaben übrig bleibt.
Warum rechnet der Rechner mit einem Beispielzins?
Weil Zinsen sich ständig ändern und von deiner persönlichen Situation abhängen. Trage gern einen Zins ein, den du aus einem aktuellen Angebot kennst.
Zählt Kindergeld als Einkommen?
Viele Banken berücksichtigen Kindergeld, solange es noch für einige Jahre gezahlt wird. Trage es ein, wenn das bei dir der Fall ist.
Kann ich ohne Eigenkapital kaufen?
Manchmal ja, aber es wird teurer und die Prüfung strenger. Mindestens die Nebenkosten selbst zu zahlen, verbessert die Chancen deutlich.
Zählt das Kindergeld zum Einkommen?
Viele Banken rechnen es ein, solange die Kinder noch lange Kindergeld bekommen. Für die eigene Planung ist es vorsichtiger, nur einen Teil einzurechnen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Mehr Eigenkapital senkt das Darlehen und oft auch den Zins.
Was passiert, wenn ein Einkommen wegfällt?
Genau dafür ist der Puffer da. Rechne zusätzlich durch, ob die Rate auch mit einem Einkommen eine Zeit lang tragbar wäre.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Mit vollständigen Unterlagen oft nur wenige Tage bis zwei Wochen. Fehlende Nachweise verzögern den Ablauf am häufigsten.
Darf ich während der Probezeit finanzieren?
Viele Banken lehnen Finanzierungen in der Probezeit ab. Einzelne Ausnahmen gibt es, etwa bei langjähriger Berufserfahrung in derselben Branche.
Was ist eine Haushaltsrechnung?
Eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Banken nutzen sie, um zu prüfen, ob die neue Rate dauerhaft tragbar ist.
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