Die Zinsbindung endet – und dann? Wer vor einigen Jahren günstig finanziert hat, muss beim Anschluss oft mit einem höheren Zins rechnen. Dieser Rechner zeigt dir die Restschuld nach der Zinsbindung und wie sich deine Rate in verschiedenen Zins-Szenarien verändert.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Wenn die Zinsbindung endet, brauchst du für die Restschuld einen neuen Zins. Liegt er höher als heute, steigt die Rate. Der Rechner zeigt deine Restschuld und die neue Rate bei verschiedenen Zinssätzen.
Zinsänderungs-Rechner
Restschuld und neue Rate auf einen Blick.
Die neue Rate ist mit gleicher Tilgung wie bisher berechnet. Der Rechner zeigt zusätzlich Szenarien von 1 Prozentpunkt weniger bis 2 Prozentpunkte mehr.
Warum die Restschuld so wichtig ist
In den ersten Jahren einer Finanzierung fließt ein großer Teil der Rate in die Zinsen. Deshalb ist die Restschuld nach zehn Jahren oft höher, als viele denken. Genau auf diesen Betrag wird beim Anschluss der neue Zins berechnet.
Drei Wege, sich vorzubereiten
- Früh vergleichen: Wer bei seiner Bank einfach verlängert, bekommt nicht immer das beste Angebot.
- Zinsen sichern: Mit einem Forward-Darlehen oder einem Bausparvertrag lässt sich der Zins schon Jahre im Voraus festlegen – meist mit einem Aufschlag.
- Sondertilgungen nutzen: Jeder Euro, den du vorher tilgst, senkt die Restschuld. Der Sondertilgungs-Rechner zeigt die Wirkung.
Wichtig: Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Nach zehn Jahren ab Auszahlung kannst du ein Darlehen mit längerer Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen gesunken sind.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Darlehen aus der Niedrigzinsphase
- 300.000 € zu 1,5 % Zins und 2 % Tilgung, Rate 875 €
- Restschuld nach 10 Jahren: rund 235.300 €
- Neue Rate bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: rund 1.137 €
- Bei 4,8 % wären es rund 1.333 €
Die Rate steigt in diesem Beispiel um rund 260 Euro im Monat. Wer das früh weiß, kann rechtzeitig gegensteuern.
Deine Optionen zur Anschlussfinanzierung
| Weg | Wann sinnvoll | Worauf achten |
|---|---|---|
| Prolongation bei der Hausbank | bequem, wenig Aufwand | Angebot unbedingt mit anderen vergleichen |
| Umschuldung zu einer anderen Bank | wenn andere Banken günstiger sind | Grundschuldabtretung kostet etwas Gebühr |
| Forward-Darlehen | Zinsbindung endet in bis zu einigen Jahren | Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit |
| Bausparvertrag | wenn er rechtzeitig zuteilungsreif ist | Darlehenszins und Gebühren prüfen |
Wann du dich kümmern solltest
Viele Banken melden sich erst wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Besser ist es, schon zwei bis drei Jahre vorher die Restschuld zu kennen und Angebote zu vergleichen. Nach zehn Jahren hast du außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.
So kannst du eine höhere Rate abfedern
- Sondertilgungen vor Ablauf der Zinsbindung senken die Restschuld – siehe Sondertilgungsrechner.
- Eine niedrigere Tilgung im Anschluss hält die Rate stabil, verlängert aber die Laufzeit.
- Eine längere neue Zinsbindung schützt vor weiteren Zinsänderungen.
- Ein Teil der Restschuld kann über einen Bausparvertrag abgesichert werden.
Dein Fahrplan bis zum Ende der Zinsbindung
- Drei Jahre vorher: Restschuld zum Ende der Zinsbindung ermitteln und mögliche Raten mit dem Rechner durchspielen.
- Zwei bis drei Jahre vorher: Prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, um den Zins frühzeitig zu sichern.
- Ein Jahr vorher: Angebote verschiedener Banken einholen und mit dem Angebot der Hausbank vergleichen.
- Sechs Monate vorher: Entscheidung treffen, Unterlagen einreichen, bei einem Wechsel die Grundschuld übertragen lassen.
- Zum Stichtag: Neue Konditionen greifen, die alte Bank wird abgelöst oder verlängert.
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Hast du ein Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, kannst du es nach Ablauf von zehn Jahren seit der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. So steht es in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das ist vor allem interessant, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger sind als im laufenden Vertrag.
Welche Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung?
| Zinsbindung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| 5 Jahre | oft etwas günstiger, flexibel | Zinsrisiko kehrt schnell zurück |
| 10 Jahre | guter Kompromiss | nach zehn Jahren erneut Anschluss nötig |
| 15 Jahre und mehr | hohe Planungssicherheit | Zinsaufschlag, weniger Flexibilität |
Je kleiner die Restschuld, desto geringer ist das Zinsrisiko. Wer nur noch einen kleinen Betrag zu tilgen hat, kann eher eine kürzere Bindung wählen oder das Darlehen mit hoher Tilgung zügig zurückzahlen.
Unterlagen für den Bankwechsel
- aktueller Darlehenskontoauszug mit Restschuld
- Grundbuchauszug
- Einkommensnachweise und letzter Steuerbescheid
- Angaben zum Objekt, etwa Wohnfläche und Baujahr
- Versicherungsnachweis für das Gebäude
Eine neue Bank prüft Bonität und Objekt ähnlich wie bei der ersten Finanzierung, meist aber schneller, weil schon ein Teil des Darlehens getilgt ist.
Rechenweg des Rechners
Zuerst berechnet der Rechner aus Darlehen, Zins und Tilgung deine heutige Monatsrate. Dann ermittelt er, wie viel nach der eingegebenen Zinsbindung noch offen ist. Auf diese Restschuld wendet er den neuen Zins und die gewählte Tilgung an. Zusätzlich zeigt er die Rate bei einem Prozentpunkt weniger und bei ein bis zwei Prozentpunkten mehr. So siehst du auf einen Blick, wie empfindlich deine Finanzierung auf Zinsänderungen reagiert.
Begriffe kurz erklärt
- Zinsbindung
- Zeitraum, in dem der Sollzins fest vereinbart ist.
- Prolongation
- Verlängerung des Darlehens bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen.
- Umschuldung
- Ablösung des Darlehens durch eine andere Bank.
- Forward-Darlehen
- Darlehen, das heute abgeschlossen und erst später ausgezahlt wird, um den Zins im Voraus zu sichern.
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird.
Niemand kennt die Zinsen von morgen
Zinsprognosen sind unsicher – auch Fachleute liegen regelmäßig daneben. Statt auf eine bestimmte Entwicklung zu wetten, ist es sinnvoller, die eigene Finanzierung gegen verschiedene Szenarien zu prüfen. Der Rechner zeigt deshalb mehrere Zinssätze nebeneinander. Stell dir dabei die Frage: Welche Rate könnte ich auch im ungünstigen Fall noch tragen? Wenn die Antwort knapp ausfällt, ist eine frühe Zinssicherung oder eine Sondertilgung vor dem Stichtag eine gute Absicherung.
Rechenbeispiel: Wie viel ein Prozentpunkt ausmacht
Bei einer Restschuld von rund 235.000 Euro bedeutet jeder Prozentpunkt mehr Zins etwa 196 Euro höhere Monatsrate. Über eine zehnjährige Zinsbindung sind das mehr als 23.000 Euro.
Praxisfall: Anschluss in zwei Jahren
Ein Ehepaar hat vor acht Jahren 300.000 Euro zu 1,5 Prozent finanziert. In zwei Jahren endet die Zinsbindung, die Restschuld wird dann bei rund 235.000 Euro liegen. Mit dem Rechner sehen die beiden, dass ihre Rate bei heutigen Beispielzinsen um rund 260 Euro steigen würde. Sie entscheiden sich, ihr Sondertilgungsrecht in den letzten beiden Jahren voll zu nutzen und parallel Forward-Angebote einzuholen. So senken sie die Restschuld und sichern sich den Zins, bevor er weiter steigen kann.
Für wen dieser Rechner gedacht ist
Der Rechner ist für alle Eigentümer gedacht, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren endet – vor allem für Darlehen aus der Niedrigzinsphase. Er hilft, das Zinsrisiko greifbar zu machen und rechtzeitig zu handeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung bestimmt, wie stark eine Zinsänderung wirkt.
- Schon ein Prozentpunkt mehr Zins kann die Rate um mehrere hundert Euro erhöhen.
- Angebote zwei bis drei Jahre vorher vergleichen, nicht erst kurz vor Ablauf.
- Sondertilgungen vor dem Stichtag und ein Forward-Darlehen sind die wichtigsten Werkzeuge gegen steigende Raten.
- Ein Bankwechsel zum Ende der Zinsbindung kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Am besten ein bis drei Jahre vor Ende der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen lässt sich oft schon bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen.
Kann ich beim Anschluss die Bank wechseln?
Ja. Nach Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Es fallen meist nur geringe Kosten für die Grundschuld an.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Darlehen, das heute abgeschlossen und erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Der Zins wird schon jetzt festgelegt, meist mit einem Aufschlag.
Hilft ein Bausparvertrag bei der Anschlussfinanzierung?
Er kann den Darlehenszins für später sichern. Ob sich das lohnt, hängt von Gebühren, Guthabenzins und Laufzeit ab.
Wie früh kann ich die Anschlussfinanzierung festmachen?
Mit einem Forward-Darlehen oft schon mehrere Jahre im Voraus. Dafür verlangen Banken einen Zinsaufschlag.
Muss ich bei meiner Bank bleiben?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln.
Was kostet ein Bankwechsel?
Meist nur die Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld. Sie sind im Vergleich zur möglichen Zinsersparnis oft gering.
Was passiert, wenn ich mich nicht kümmere?
Viele Banken schicken ein Verlängerungsangebot. Wer es ungeprüft annimmt, zahlt oft mehr als nötig. Ohne Einigung droht im schlimmsten Fall eine teure variable Verzinsung.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Es lohnt sich, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest und Planungssicherheit möchtest. Sinken die Zinsen, zahlst du mit dem Forward-Darlehen mehr.
Kann ich die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung ändern?
Ja. Die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Vertrag, in dem du Tilgung und Zinsbindung neu wählen kannst.
Passende Rechner: Sondertilgungs-Rechner · Bauspar-Förderrechner · Monatliche Wohnkosten
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