Wie hoch ist meine Rate? Wie viel Schuld bleibt nach der Zinsbindung übrig? Und wie viel davon sind eigentlich Zinsen? Der Baufinanzierungsrechner beantwortet alle drei Fragen auf einen Blick – mit einem Tilgungsplan, der dir Jahr für Jahr zeigt, wie dein Darlehen schrumpft.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus Darlehen mal Sollzins plus Tilgung, geteilt durch zwölf. Sie bleibt über die Zinsbindung gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
- Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12
- Restschuld = was nach der Zinsbindung übrig bleibt
- Tilgungsplan = Zinsen und Tilgung Jahr für Jahr
Baufinanzierungsrechner
Darlehen, Zins und Tilgung eintragen – Rate und Tilgungsplan erscheinen sofort.
Annuitätendarlehen mit monatlicher Rate. Unverbindliche Orientierung, ohne Sondertilgungen und Gebühren.
So liest du das Ergebnis
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Tilgung. Am Anfang ist die Schuld hoch, deshalb geht ein großer Teil der Rate in die Zinsen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, die Zinsen werden kleiner – und der Tilgungsanteil wächst. Der Tilgungsplan im Rechner macht diesen Effekt sichtbar: Schau dir an, wie sich die Spalten „Zinsen“ und „Tilgung“ von Jahr zu Jahr verschieben.
Die vier Stellschrauben deiner Finanzierung
- Darlehensbetrag: Jeder Euro Eigenkapital senkt das Darlehen – und meist auch den Zins, weil die Bank weniger Risiko trägt.
- Sollzins: Schon wenige Zehntelprozent machen über die Jahre einen fünfstelligen Unterschied. Vergleichen lohnt sich.
- Tilgung: Eine höhere Anfangstilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit deutlich und senkt die Restschuld.
- Zinsbindung: Je länger, desto planbarer. Dafür verlangen Banken oft einen kleinen Aufschlag.
Die Restschuld im Blick behalten
Nach dem Ende der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Liegen die Zinsen dann höher, steigt die Rate. Mit dem Zinsänderungs-Rechner kannst du dieses Risiko durchspielen.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins, also dem reinen Zins auf das Darlehen. In Angeboten findest du zusätzlich den effektiven Jahreszins. Er enthält weitere Kosten, die die Bank verlangt, und ist deshalb die bessere Zahl, um Angebote miteinander zu vergleichen.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: 300.000 Euro, 10 Jahre Zinsbindung
- 3,8 % Sollzins, 2 % Tilgung: Rate 1.450 €, Restschuld nach 10 Jahren rund 227.100 €, abbezahlt nach rund 28 Jahren
- 3,8 % Sollzins, 3 % Tilgung: Rate 1.700 €, Restschuld rund 190.700 €, abbezahlt nach rund 22 Jahren
250 Euro mehr Rate im Monat verkürzen die Laufzeit hier um rund sechs Jahre und senken die Restschuld um über 36.000 Euro.
So rechnet der Rechner
Der Rechner simuliert das Darlehen Monat für Monat: Aus der Restschuld werden die Zinsen berechnet, der Rest der Rate tilgt das Darlehen. Für den Tilgungsplan fassen wir die Monate zu Jahren zusammen. Gebühren, Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen sind nicht enthalten.
Typische Fehler bei der Finanzierung
- Zu niedrige Tilgung: Mit 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung oft mehr als 40 Jahre.
- Restschuld vergessen: Wer nur auf die Rate schaut, unterschätzt das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
- Keine Flexibilität: Sondertilgungen und Tilgungswechsel kosten bei Abschluss wenig, helfen später viel.
- Förderung übersehen: Förderkredite von KfW und Ländern können Teile der Finanzierung günstiger machen.
Der Ablauf einer Baufinanzierung
- Budget klären. Mit dem Budgetrechner und eigenen Zahlen herausfinden, welche Rate passt.
- Unterlagen sammeln. Einkommensnachweise, Eigenkapital, Objektunterlagen.
- Angebote vergleichen. Mehrere Banken und Förderprogramme gegenüberstellen.
- Finanzierungszusage erhalten. Die Bank prüft Bonität und Objekt und sagt das Darlehen zu.
- Kaufvertrag und Grundschuld. Beim Notar werden Kaufvertrag und Grundschuld beurkundet.
- Auszahlung. Die Bank zahlt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder bei Neubau in Raten nach Baufortschritt.
Diese Unterlagen braucht die Bank
| Zur Person | Zum Objekt |
|---|---|
| Ausweis | Exposé und Kaufvertragsentwurf |
| Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid | Grundbuchauszug |
| Nachweis über Eigenkapital | Flurkarte und Grundrisse |
| Übersicht über laufende Kredite | Wohnflächenberechnung |
| bei Selbstständigen: Bilanzen oder Auswertungen | Fotos und Baubeschreibung |
Weitere Darlehensformen
- Volltilgerdarlehen: Die Tilgung ist so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Kein Anschlussrisiko, oft mit Zinsvorteil.
- Förderdarlehen: KfW und Landesförderbanken bieten zinsgünstige Darlehen für Familien, Neubauten oder Sanierungen.
- Bauspardarlehen: Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann einen Teil der Finanzierung mit festem Zins übernehmen.
- Variables Darlehen: Der Zins passt sich regelmäßig an. Flexibel, aber mit Zinsrisiko.
Warum der effektive Jahreszins zählt
Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können unterschiedlich teuer sein, wenn eine Bank zusätzliche Kosten verlangt. Der effektive Jahreszins rechnet diese Kosten mit ein und macht Angebote vergleichbar. Achte außerdem auf Bereitstellungszinsen beim Neubau, auf Sondertilgungsrechte und auf die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern. Ein Angebot mit minimal höherem Zins, aber besserer Flexibilität kann über die Jahre günstiger sein.
Wie lange die Rückzahlung dauert
Mit 2 Prozent Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung bei heutigen Zinsen oft knapp 30 Jahre, mit 3 Prozent eher gut 20 Jahre. Wer mit 30 kauft und bis zur Rente schuldenfrei sein möchte, kann daraus ableiten, welche Tilgung nötig ist. Der Tilgungsplan im Rechner zeigt dir die Entwicklung Jahr für Jahr.
Begriffe kurz erklärt
- Annuitätendarlehen
- Darlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung.
- Zinsbindung
- Zeitraum mit festem Zins.
- Restschuld
- Offener Betrag am Ende der Zinsbindung.
- Effektiver Jahreszins
- Zins inklusive Kosten, ideal zum Vergleich.
- Bereitstellungszinsen
- Gebühr für zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehen.
Kauf oder Neubau: Unterschiede bei der Finanzierung
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird das Darlehen meist auf einen Schlag ausgezahlt, wenn der Kaufpreis fällig ist. Beim Neubau fließt das Geld dagegen in Raten nach Baufortschritt. Für noch nicht abgerufene Beträge verlangen Banken nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Außerdem ist die Zinsbelastung während der Bauphase oft geringer, weil nur der abgerufene Teil verzinst wird – dafür fällt häufig noch Miete an. Plane beim Neubau deshalb einen Puffer für Bauzeitverzögerungen und doppelte Wohnkosten ein.
Praxisfall: Familie kauft mit 30
Eine Familie finanziert mit Anfang 30 ein Haus und möchte bis zur Rente schuldenfrei sein. Mit 2 Prozent Tilgung wäre das Darlehen über 300.000 Euro erst nach rund 28 Jahren abbezahlt – knapp, aber machbar. Mit 3 Prozent Tilgung steigt die Rate um 250 Euro, dafür ist das Haus nach rund 22 Jahren frei. Die Familie wählt 2,5 Prozent Tilgung und vereinbart Sondertilgungsrechte, um flexibel zu bleiben.
Für wen dieser Rechner gedacht ist
Der Baufinanzierungsrechner ist für alle gedacht, die konkrete Finanzierungsangebote verstehen oder vergleichen möchten. Mit wenigen Eingaben siehst du, wie sich Zins, Tilgung und Zinsbindung auf Rate, Restschuld und Laufzeit auswirken. Er eignet sich auch, um ein Bankangebot nachzurechnen: Stimmen Rate und Restschuld mit deinen Eingaben überein, hast du das Angebot richtig verstanden.
Nutze den Tilgungsplan außerdem, um wichtige Zeitpunkte zu planen – etwa wann die Restschuld so weit gesunken ist, dass eine Anschlussfinanzierung oder ein Umzug realistisch wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Rate bleibt gleich, der Tilgungsanteil steigt jedes Jahr.
- Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die Restschuld.
- Für den Vergleich zählt der effektive Jahreszins.
- Flexibilität durch Sondertilgung und Tilgungswechsel kostet wenig und hilft viel.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Viele planen mit 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung. Bei sehr niedriger Tilgung dauert die Rückzahlung oft länger als 35 Jahre, und die Restschuld nach der Zinsbindung bleibt hoch.
Warum zahle ich am Anfang so viel Zinsen?
Zinsen werden immer auf die aktuelle Restschuld berechnet. Am Anfang ist sie am höchsten, deshalb ist auch der Zinsanteil am größten.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Das hängt von deiner Planung ab. Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, eine kürzere ist manchmal günstiger. Ein Spezialist kann beide Varianten mit dir vergleichen.
Kann ich zwischendurch mehr zurückzahlen?
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen, oft 5 bis 10 Prozent pro Jahr. Wie viel das bringt, zeigt der Sondertilgungsrechner.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Es ist die häufigste Form der Baufinanzierung.
Was bedeuten Bereitstellungszinsen?
Banken verlangen sie, wenn ein zugesagtes Darlehen erst später abgerufen wird, etwa beim Neubau. Sie sind im Rechner nicht enthalten.
Wie viele Banken sollte ich vergleichen?
So viele wie möglich. Spezialisten mit Zugang zu vielen Banken sparen dabei Zeit und kennen auch regionale Anbieter.
Was kostet eine Baufinanzierung neben den Zinsen?
Meist nichts, Bearbeitungsgebühren sind bei Baufinanzierungen unüblich. Es fallen aber Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld an.
Kann ich die Rate später ändern?
Mit einem vereinbarten Tilgungssatzwechsel ja. Sonst bleibt die Rate bis zum Ende der Zinsbindung gleich.
Wann sollte ich das Haus abbezahlt haben?
Viele planen, bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Die nötige Tilgung lässt sich mit dem Rechner rückwärts bestimmen.
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