Altersvorsorgedepot fürs Eigenheim nutzen: Regeln ab 2027/2028

Mit dem Altersvorsorgereformgesetz bekommt die geförderte private Vorsorge ab 2027 ein neues Gesicht: Neben Garantieprodukten und Bausparverträgen gibt es das Altersvorsorgedepot. Viele fragen sich, ob sie dieses Geld auch für die eigenen vier Wände einsetzen dürfen. Die kurze Antwort: grundsätzlich ja, aber nur für bestimmte Zwecke, nur wenn dein Vertrag es zulässt und mit neuen Regeln ab 2028. Hier liest du, was erlaubt ist, was sich bei Bestandsverträgen ändert und wo die Stolperfallen liegen.

Zuletzt aktualisiert: 10. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0

Darfst du ein Altersvorsorgedepot für eine Immobilie verwenden?

Ja, sofern dein Vertrag diese Möglichkeit vorsieht. Das Gesetz erlaubt, das in einem geförderten Altersvorsorgevertrag angesparte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase ganz oder teilweise für selbst genutztes Wohneigentum einzusetzen. Der Gesetzgeber nennt diesen Betrag „Altersvorsorge-Eigenheimbetrag“. Das neue Altersvorsorgedepot gilt rechtlich als Altersvorsorgevertrag und fällt damit unter dieselbe Regel (§ 1 Abs. 1b AltZertG, BGBl. 2026 I Nr. 156, ausgegeben 29.05.2026).

Der entscheidende Unterschied zu früher: Bis jetzt musste jeder zertifizierte Vertrag dir einen Anspruch auf Auszahlung für das Eigenheim geben, mit drei Monaten Frist. Nach neuem Recht ist so eine Vereinbarung nur noch „zulässig“, also freiwillig (Art. 6 AVRG, Stand 29.05.2026). Ob du dein Depot später für die Immobilie anzapfen kannst, hängt deshalb von den konkreten Vertragsbedingungen ab. Diesen Punkt solltest du vor einem Abschluss schriftlich prüfen, nicht erst, wenn der Notartermin naht.

Für welche Zwecke ist die Verwendung erlaubt?

Erlaubt sind drei Gruppen von Zwecken, alle bezogen auf eine Wohnung, die du selbst bewohnst. So steht es im neu gefassten § 92a Abs. 1 Satz 1 EStG (BR-Drs. 206/26 vom 17.04.2026):

Für die energetische Sanierung verweist das Gesetz auf die Maßnahmen aus § 35c EStG, also etwa Dämmung, neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage, ausgeführt von einem Fachunternehmen. Wichtig ist das Verbot der Doppelförderung: Für dieselben Kosten darfst weder du noch ein Mitbewohner zusätzlich die Steuerermäßigung nach § 35a oder § 35c nutzen oder sie anderweitig steuerlich absetzen. Das musst du schriftlich oder elektronisch bestätigen (BR-Drs. 206/26). Für den barrierereduzierenden Umbau bestätigt ein Sachverständiger die zweckgerechte Verwendung, bei Einzelmaßnahmen genügt ein Fachbetrieb. Wie du Sanierungen grundsätzlich planst, liest du im Bereich Sanieren und Modernisieren.

Begünstigt ist eine Wohnung, die du als Hauptwohnung oder Lebensmittelpunkt nutzt. Nach bisherigem Recht durfte sie in einem EU- oder EWR-Staat liegen. Ob diese Definition im neuen Gesetzestext unverändert weiterbesteht, ergibt sich aus Verweisanpassungen; den neuen Wortlaut dazu konnten wir bislang nicht im Original prüfen. Ferienwohnung oder vermietete Wohnung sind in keinem Fall begünstigt.

Was bedeutet der Mindestbetrag von 3.000 € ab 2028?

Ab dem 01.01.2028 musst du für jede Verwendung mindestens 3.000 € Kapital aufwenden, egal ob für Kauf, Tilgung oder Sanierung (§ 92a Abs. 1 Satz 1 EStG n. F., BR-Drs. 206/26). Das klingt nach einer Hürde, ist für Sanierer aber eher eine Erleichterung. Bisher galten für Umbauten deutlich höhere Schwellen.

Quellen zur Tabelle: altes Recht nach § 92a und § 22 Nr. 5 EStG in der bisherigen Fassung (gesetze.legal, abgerufen 10.10.2026), neues Recht nach BR-Drs. 206/26 (17.04.2026). Dass beim neuen Recht kein Restguthaben von 3.000 € mehr im Vertrag bleiben muss, leiten wir aus dem Wortlaut „in vollem Umfang oder teilweise“ und der Streichung der bisherigen Restkapital-Regel ab. Eine ausdrückliche amtliche Bestätigung dazu haben wir nicht gefunden; lass dir diesen Punkt im Zweifel vom Anbieter bestätigen.

Ab wann gilt welches Recht?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Verwendung, nicht das Abschlussdatum deines Vertrags. Nach der Übergangsregel in § 52 Abs. 51a EStG gelten für Verwendungen vor dem 01.01.2028 die bisherigen §§ 92a und 92b weiter. Das betrifft auch Wohn-Riester-Darlehen, die vor diesem Datum gewährt wurden (BR-Drs. 206/26). Wer also 2027 kauft und Kapital entnimmt, landet im alten System, selbst wenn das Geld aus einem 2027 abgeschlossenen Depot stammt. Wer 2028 oder später entnimmt, landet im neuen System, auch mit einem alten Riester-Vertrag.

Daraus ergibt sich ein Zeitfenster bis zum 31.12.2027, in dem du bewusst wählen kannst, ob dir die alten oder die neuen Regeln für das Wohnförderkonto besser passen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Unterschiede zeigt das Rechenbeispiel weiter unten. Einen Überblick über die Reform aus Wohn-Riester-Sicht findest du im Beitrag Wohn-Riester-Reform 2027.

Wie funktioniert das neue Wohnförderkonto?

Das Wohnförderkonto ist ein Merkposten bei der Zentralen Zulagenstelle, in dem das entnommene oder per Tilgung geförderte Kapital erfasst wird. Es bildet die Grundlage für die spätere Besteuerung, denn auch im Eigenheim steckt gefördertes Vorsorgekapital, das im Alter versteuert wird. Für Konten, die aus Verwendungen ab 2028 entstehen, ändert sich dreierlei (BR-Drs. 206/26):

• Keine 2-%-Fortschreibung mehr: Der Kontostand wächst nicht mehr jährlich um 2 %. Was du einbringst, wird später auch in dieser Höhe besteuert.
• Kurze Versteuerung: Ab dem Jahr nach Beginn der Auszahlungsphase wird der Kontostand auf die nächsten fünf Jahre verteilt und zum persönlichen Steuersatz versteuert.
• Kein 30-%-Abschlag: Die bisherige Möglichkeit, den Betrag auf einen Schlag zu 70 % zu versteuern, fällt weg.

Die Auszahlungsphase beginnt weiterhin zwischen 60 und 68 Jahren, ohne Vereinbarung mit 67. Ein Vorteil der kurzen Verteilung: Die Pflicht, Änderungen bei der Selbstnutzung anzuzeigen, endet, sobald das Wohnförderkonto vollständig zurückgeführt ist. Nach neuem Recht ist das also nach den fünf Jahren der Fall, während die Bindung bisher bis ins hohe Alter reichte. Wie sich eine Eigenheimrente in Zahlen auswirkt, kannst du mit dem Eigenheimrente-Rechner grob durchspielen.

Was passiert bei Verkauf, Auszug, Vermietung oder Tod?

Gibst du die Selbstnutzung auf, wird das Wohnförderkonto grundsätzlich aufgelöst und der offene Betrag als Leistung aus dem Altersvorsorgevertrag versteuert, und zwar in dem Jahr, in dem du ausziehst, verkaufst oder vermietest. Diese Aufgabe musst du anzeigen; bei Tilgungsförderung gegenüber dem Darlehensanbieter (§ 92a Abs. 3 EStG n. F., BR-Drs. 206/26). Ohne Anzeige wird der Zufluss dem Jahr zugeordnet, in dem die Zentrale Zulagenstelle davon erfährt.

Es gibt aber Auswege, bei denen keine Auflösung erfolgt:

• Du steckst den Betrag in eine andere selbst genutzte Wohnung, und zwar im Zeitraum von 2 Jahren vor bis 5 Jahren nach Ende des Jahres, in dem du zuletzt selbst dort gewohnt hast.
• Du zahlst den Betrag innerhalb eines Jahres in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag ein.
• Die Wohnung wird nach Trennung oder Scheidung dem Ehegatten überlassen bzw. richterlich zugewiesen.
• Du kannst krankheits- oder pflegebedingt nicht mehr dort wohnen, die Wohnung bleibt aber dein Eigentum.
• Du nimmst die Selbstnutzung innerhalb von 5 Jahren wieder auf, etwa nach einem befristeten Auslandsjob.

Im Todesfall wird der Auflösungsbetrag dem Verstorbenen zugerechnet, die Anzeigepflicht liegt bei den Erben. Geht die Wohnung auf den Ehegatten über, kann das Wohnförderkonto auf ihn übergehen (BR-Drs. 206/26). Die steuerlichen Details im Erbfall sind komplex; hier lohnt fachkundige Steuerberatung.

Altersvorsorgedepot und Bausparvertrag: Wie hängen sie zusammen?

Beide sind eigenständige Wege, gefördert fürs Eigenheim zu sparen. Ein Bausparvertrag kann weiterhin ein zertifizierter Altersvorsorgevertrag sein, und Bausparkassen bleiben zulässige Anbieter (§ 1 Abs. 1a und Abs. 2 AltZertG). Typisch ist die Kombination aus Sparphase und Bauspardarlehen, dessen Tilgung ebenfalls gefördert wird: Tilgungsleistungen gelten als Altersvorsorgebeiträge und fließen samt Zulagen ins Wohnförderkonto (§ 82 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Das Darlehen muss spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt sein. Grundlagen dazu findest du unter Bausparen, die Förderung kannst du mit dem Bauspar-Förderrechner abschätzen.

Das Depot setzt dagegen auf Fonds und hat kein garantiertes Mindestkapital, der Wert kann zum Zeitpunkt der Entnahme also auch unter den Einzahlungen liegen. Eine gesetzlich geregelte Kombination „Depot plus Bausparvertrag“ oder eine Übertragung zwischen beiden haben wir in den geprüften Quellen nicht verlässlich gefunden. Werbeaussagen dazu solltest du dir schriftlich und mit Vertragsbezug bestätigen lassen.

Ein weiterer Punkt: Für ab 2027 abgeschlossene Verträge gibt es Förderung für höchstens zwei Verträge (§ 82 Abs. 5 EStG n. F.). Ob ein Altersvorsorge-Bausparvertrag mitzählt, ist nicht eindeutig. Der Wortlaut nennt Bauspar- und Darlehenskombinationen nach § 1 Abs. 1a AltZertG nicht ausdrücklich, ein Anbieter wertet sie als ausgenommen. Eine amtliche Klarstellung kennen wir bisher nicht.

Wie hoch ist die Förderung ab 2027?

Für Beiträge nach neuem Recht gibt es eine Grundzulage von 50 % auf die ersten 360 € und 25 % auf Beiträge von 360,01 € bis 1.800 €, also höchstens 540 € pro Jahr. Pro Kind mit Kindergeld kommen bis zu 300 € hinzu, wenn du entsprechend einzahlst. Voraussetzung ist ein Mindesteigenbeitrag von 120 € (§§ 84–86 EStG n. F., BGBl. 2026 I Nr. 156; Höchstbetrag bestätigt von der Deutschen Rentenversicherung, 08.05.2026). Beispiel: 1.800 € Eigenbeitrag ergeben 180 € + 0,25 × 1.440 € = 540 € Grundzulage.

Bestandsvertrag: Was ist der Haken beim Neuabschluss ab 2027?

Wer nach dem 31.12.2026 einen neuen zertifizierten Vertrag abschließt, stellt damit automatisch alle bestehenden Riester-Verträge auf das neue Recht um. Sie gelten dann nicht mehr als Bestandsverträge (§ 52 Abs. 50a EStG n. F.). Die Deutsche Rentenversicherung formuliert es so: Für den bestehenden Vertrag gelten die neuen Regeln automatisch mit (Stand 08.05.2026). Alternativ kannst du die Umstellung freiwillig und unwiderruflich gegenüber deinem Anbieter erklären. Ohne Neuabschluss und ohne Erklärung bleibt dein Altvertrag im alten Recht. Bereits erhaltene Zulagen musst du bei einem Wechsel nicht zurückzahlen.

Für wen ist das relevant? Vor allem für Menschen mit sehr geringem Einkommen: Im alten Recht kann schon der Sockelbetrag von 60 € für die volle Grundzulage von 175 € reichen, wenn 4 % des Vorjahreseinkommens abzüglich Zulagen darunter liegen. Im neuen Recht gibt es für unter 120 € gar keine Zulage, für 120 € nur 60 € (eigene Rechnung nach §§ 84, 86 EStG alt und neu). Die Verbraucherzentrale rät deshalb, alte Verträge nicht vorschnell aufzugeben (Stand 20.07.2026). Für die Immobilie gilt aber in jedem Fall: Das Datum der Verwendung entscheidet, ob altes oder neues Wohnförderkonto-Recht greift.

Was geht bis zum 31.12.2026 noch?

Bis Jahresende 2026 kannst du noch einen Vertrag nach bisherigem Recht abschließen, der dann Bestandsschutz genießt. Laut einer Anbieterangabe muss dafür die Vertragsbestätigung bis 31.12.2026 zugehen (Stand 15.09.2026); verlasse dich nicht auf einen Abschluss in den letzten Tagen. Für Bestandsverträge gelten 2026 noch Grundzulage 175 €, Kinderzulage 185 € bzw. 300 € und ein Sonderausgabenabzug bis 2.100 € (Deutsche Rentenversicherung, 08.05.2026). Ob ein Altvertrag oder ein Neuvertrag für dich günstiger ist, hängt von Einkommen, Kinderzahl, Sparhöhe und Immobilienplänen ab.

1. Vertragsbedingungen lesen: Steht dort ein Anspruch auf Auszahlung für Wohneigentum? Mit welcher Frist?
2. Zeitpunkt planen: Kauf oder Sanierung vor oder nach dem 01.01.2028? Das bestimmt das Wohnförderkonto-Recht.
3. Bestand prüfen: Hast du einen Riester-Vertrag? Dann vor jedem Neuabschluss die automatische Umstellung bedenken.
4. Antrag stellen: Den Antrag auf Entnahme richtest du schriftlich oder elektronisch an die Zentrale Zulagenstelle, ein Darlehen beantragst du beim Anbieter.
5. Finanzierung gesamt rechnen: Entnahme, Eigenkapital und Kredit gemeinsam betrachten, etwa mit dem Baufinanzierungsrechner.

Weitere Förderwege wie die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind von der Reform getrennt zu betrachten. Einen Überblick über Tarife bietet der Bausparkassen-Vergleich, allgemeine Finanzierungsfragen klärt der Bereich Finanzieren.

Häufige Fehler

• Davon ausgehen, dass jedes Altersvorsorgedepot die Entnahme fürs Eigenheim erlaubt. Seit der Reform ist das optional und steht nur in den Vertragsbedingungen.
• Ab 2027 einen Neuvertrag abschließen, ohne zu wissen, dass dadurch alle alten Riester-Verträge ins neue Recht wechseln.
• Sanierungskosten doppelt ansetzen: Wer Kapital für die energetische Sanierung entnimmt, darf dieselben Kosten nicht zusätzlich nach § 35c EStG absetzen.
• Den Auszug oder die Vermietung nicht anzeigen. Das Wohnförderkonto wird dann trotzdem aufgelöst und versteuert, nur eben später.
• Den Stichtag 01.01.2028 übersehen: Entscheidend für die Regeln ist der Zeitpunkt der Verwendung, nicht der Vertragsabschluss.

Praxisfall: Heizungstausch mit Riester-Guthaben

Eine Familie wohnt seit zwölf Jahren im eigenen Reihenhaus und hat einen Riester-Vertrag mit rund 9.000 € Guthaben. 2027 steht der Austausch der alten Gasheizung an, Kosten etwa 15.000 €. Nach altem Recht wäre die Entnahme für einen Umbau außerhalb der Drei-Jahres-Frist erst ab 20.000 € zulässig, also hier nicht möglich. Verschiebt die Familie den Tausch ins Jahr 2028, reichen nach neuem Recht 3.000 € Mindestaufwand, vorausgesetzt der Vertrag sieht die Entnahme vor und ein Fachbetrieb führt die Maßnahme aus. Die Familie muss dann aber auf die Steuerermäßigung nach § 35c EStG für dieselben Kosten verzichten und sollte vergleichen, welcher Weg mehr bringt.

Begriffe kurz erklärt

Altersvorsorge-Eigenheimbetrag

Der Teil des geförderten Vorsorgekapitals, den du für eine begünstigte Verwendung beim selbst genutzten Wohneigentum einsetzt (§ 92a EStG).

Wohnförderkonto

Merkposten bei der Zentralen Zulagenstelle, der das ins Eigenheim geflossene geförderte Kapital erfasst und Grundlage der späteren Besteuerung ist.

Auflösungsbetrag

Der noch offene Stand des Wohnförderkontos, der bei Aufgabe der Selbstnutzung auf einmal versteuert wird.

Bestandsvertrag

Ein vor dem 01.01.2027 geschlossener Riester-Vertrag, für den bis zur Auszahlungsphase das alte Recht gilt, solange keine Umstellung erfolgt.

Das Wichtigste in Kürze

• Gefördertes Altersvorsorgekapital, auch aus dem neuen Altersvorsorgedepot, darf in Kauf, Bau, Tilgung, Genossenschaftsanteile sowie Umbau und energetische Sanierung fließen.
• Der Anbieter muss die Entnahme nicht mehr anbieten, die Vertragsbedingungen entscheiden.
• Für Verwendungen ab 01.01.2028 gilt einheitlich ein Mindestbetrag von 3.000 €, das Wohnförderkonto wächst nicht mehr und wird über fünf Jahre versteuert.
• Verwendungen bis 31.12.2027 laufen nach altem Recht, egal in welchem Jahr der Vertrag abgeschlossen wurde.
• Ein Neuabschluss ab 2027 stellt bestehende Riester-Verträge automatisch auf neues Recht um, das kann bei geringem Einkommen Zulagen kosten.

Häufige Fragen