Jeden Monat geht die Miete vom Konto – und meistens wird sie mit den Jahren mehr. Doch wie viel kommt da eigentlich zusammen? Und welches Zuhause hätte man mit demselben Geld abbezahlen können? Dieser Rechner stellt beides nebeneinander: deine steigende Miete und eine Kreditrate, die gleich bleibt.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Der Rechner zeigt, wie viel Miete du über die Jahre zahlst, wenn sie jedes Jahr steigt – und welches Darlehen sich mit einer Kreditrate in Höhe deiner heutigen Miete finanzieren ließe. Die Kreditrate bleibt gleich, die Miete wächst.
Mietrechner: Was hätte meine Miete finanzieren können?
Trage deine heutige Miete ein und wie stark sie pro Jahr steigt.
Vereinfachte Rechnung: Die Kreditrate entspricht deiner heutigen Kaltmiete und bleibt über die Zinsbindung hinaus gleich. Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägst du als Eigentümer zusätzlich.
Was der Rechner zeigt
Der Rechner nimmt deine heutige Kaltmiete und erhöht sie Jahr für Jahr um den Prozentsatz, den du einträgst. So siehst du, wie viel Miete du im gewählten Zeitraum insgesamt zahlst – und wie hoch die Miete am Ende sein wird. Gleichzeitig rechnet er aus, welches Darlehen sich mit einer Rate in Höhe deiner heutigen Miete finanzieren ließe. Diese Rate bleibt gleich. Das Balkendiagramm macht den Unterschied sichtbar: Der orange Balken der Miete wächst, der blaue Balken der Kreditrate bleibt – bis das Haus abbezahlt ist und er ganz verschwindet.
Warum steigende Mieten so viel ausmachen
Ein paar Prozent pro Jahr klingen harmlos. Über Jahrzehnte summiert sich der Effekt aber deutlich, weil jede Erhöhung auf der vorherigen aufbaut. Wer heute 1.100 Euro Kaltmiete zahlt, liegt bei 3 Prozent Steigerung pro Jahr nach 30 Jahren bei rund 2.600 Euro im Monat. Probier im Rechner aus, wie stark sich schon ein Prozentpunkt mehr oder weniger auswirkt.
Wie stark darf die Miete steigen?
Bei bestehenden Mietverträgen begrenzt das Gesetz Erhöhungen: Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 20 Prozent. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Bei Staffel- oder Indexmieten gelten eigene Regeln, und bei einem Umzug wird die Miete neu vereinbart.
Fair verglichen: Was Eigentümer zusätzlich zahlen
Mieten ist nicht automatisch „Geld verbrennen“, und Kaufen ist nicht automatisch günstiger. Als Eigentümer trägst du Kosten, die sonst der Vermieter übernimmt: Reparaturen, Rücklagen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und beim Kauf einmalig die Nebenkosten. Dafür gehört dir am Ende die Immobilie, und die Kreditrate steigt während der Zinsbindung nicht. Ein ehrlicher Vergleich bezieht beides ein. Die laufenden Kosten kannst du mit dem Rechner für monatliche Wohnkosten abschätzen.
- Zinsbindung beachten: Nach 10 bis 20 Jahren wird der Zins neu verhandelt. Die Rate kann dann steigen oder sinken.
- Lage zählt: Ob sich Kaufen lohnt, hängt stark vom Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten vor Ort ab.
- Flexibilität: Mieter können leichter umziehen. Eigentümer gewinnen Sicherheit, sind aber stärker gebunden.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: 1.100 Euro Kaltmiete
- Bei 3 % Mietsteigerung pro Jahr: nach 30 Jahren rund 2.590 € Miete im Monat, insgesamt rund 628.000 € Miete
- Bei 2 % Mietsteigerung: rund 1.950 € im Jahr 30, insgesamt rund 535.000 €
- Als Kreditrate (3,8 % Zins, 2 % Tilgung) reichen 1.100 € für ein Darlehen von rund 227.600 € – nach rund 29 Jahren abbezahlt
So rechnet der Rechner
Die Miete steigt jedes Jahr um den eingegebenen Prozentsatz. Die Kreditrate entspricht der heutigen Kaltmiete und bleibt konstant, auch über die Zinsbindung hinaus. Das ist eine Vereinfachung: In der Praxis wird der Zins nach 10 bis 20 Jahren neu festgelegt. Nebenkosten des Eigentums wie Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung rechnen wir nicht mit ein – sie zeigt der Rechner für die monatlichen Wohnkosten.
Der faire Vergleich: Was macht der Mieter mit der Differenz?
Ein ehrlicher Vergleich fragt auch: Was wäre, wenn der Mieter das Geld, das er gegenüber dem Eigentümer spart, konsequent anlegt? Zu Beginn zahlt der Eigentümer meist mehr – Kreditrate plus Instandhaltung liegen oft über der Miete. Legt der Mieter diese Differenz Monat für Monat an, baut auch er Vermögen auf. Mit der Zeit dreht sich das Bild: Die Miete steigt, die Kreditrate bleibt gleich. Irgendwann zahlt der Mieter mehr als der Eigentümer – und nach der Tilgung wohnt der Eigentümer fast kostenfrei.
Welche Seite am Ende vorne liegt, hängt von Kaufpreis, Zins, Mietsteigerung, Rendite der Geldanlage und der Disziplin beim Sparen ab. Viele Mieter legen die Differenz in der Praxis nicht dauerhaft an. Eigentümer werden dagegen durch die Kreditrate automatisch zum Sparen „gezwungen“.
Der Kaufpreisfaktor als Orientierung
Ein einfacher Vergleichswert ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ein Haus für 360.000 Euro, das zur Miete 1.200 Euro im Monat kosten würde, hat einen Faktor von 25. Je höher der Faktor, desto teurer ist Kaufen im Verhältnis zum Mieten. In vielen Großstädten liegt er deutlich höher als auf dem Land. Er ersetzt keine vollständige Rechnung, zeigt aber schnell, ob ein Preis im Verhältnis zur Miete eher hoch oder niedrig ist.
Wann Mieten die bessere Wahl sein kann
- Du planst, in wenigen Jahren beruflich umzuziehen.
- Die Kaufpreise vor Ort sind im Verhältnis zur Miete sehr hoch.
- Dein Einkommen ist noch unsicher, etwa in der Probezeit oder bei einer Gründung.
- Du hast kaum Eigenkapital und müsstest die Nebenkosten mitfinanzieren.
Wann Kaufen besonders sinnvoll ist
- Du willst langfristig an einem Ort bleiben.
- Deine Miete steigt deutlich, oder dir droht Eigenbedarf.
- Du möchtest im Ruhestand mietfrei wohnen.
- Es gibt Förderprogramme, die zu deiner Situation passen.
Nächster Schritt
Wenn der Rechner zeigt, dass deine Miete ein ordentliches Darlehen tragen würde, prüfe als Nächstes mit dem Budgetrechner, welcher Kaufpreis insgesamt zu dir passt, und mit dem Rechner für die Gesamtkosten, wie viel Eigenkapital du brauchst.
Begriffe kurz erklärt
- Kaltmiete
- Miete ohne Heiz- und Nebenkosten.
- Kappungsgrenze
- Gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren.
- Kaufpreisfaktor
- Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete.
- Indexmiete
- Miete, die sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientiert.
Rechenbeispiel: Paar mit 1.300 Euro Kaltmiete
Ein Paar zahlt heute 1.300 Euro Kaltmiete. Bei 3 Prozent Steigerung pro Jahr summieren sich die Mietzahlungen über 30 Jahre auf weit über 700.000 Euro. Als Kreditrate würden 1.300 Euro bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 269.000 Euro tragen. Mit Eigenkapital ließe sich damit ein Haus finanzieren, das nach rund 29 Jahren abbezahlt ist – während die Miete im selben Zeitraum auf über 3.000 Euro im Monat steigen würde.
Für wen dieser Rechner gedacht ist
Der Rechner richtet sich an Mieter, die überlegen, ob sich ein eigenes Zuhause lohnt. Er eignet sich besonders, um das Gefühl „Ich zahle jeden Monat Miete und habe am Ende nichts“ in konkrete Zahlen zu übersetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Steigende Mieten summieren sich über Jahrzehnte zu sehr hohen Beträgen.
- Eine Kreditrate bleibt während der Zinsbindung gleich, danach wird neu verhandelt.
- Eigentümer tragen zusätzlich Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung.
- Ob Kaufen sich lohnt, hängt von Lage, Preisen, Zins und Lebensplanung ab.
Häufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein. Es hängt von Kaufpreis, Zins, Miete vor Ort, Eigenkapital und deinen Lebensplänen ab. Der Rechner zeigt eine Seite des Vergleichs – die steigende Miete gegenüber einer festen Rate.
Warum rechnet der Rechner mit der Kaltmiete?
Heiz- und Nebenkosten fallen als Mieter und als Eigentümer an. Für den Vergleich mit der Kreditrate ist deshalb die Kaltmiete die passende Größe.
Welche Mietsteigerung soll ich eintragen?
Schau dir an, wie sich deine Miete in den letzten Jahren entwickelt hat, oder nutze den Mietspiegel deiner Stadt. Der voreingestellte Wert ist nur ein Beispiel.
Was ist, wenn die Zinsen nach der Zinsbindung steigen?
Dann steigt die Rate für die Restschuld. Den Effekt kannst du mit dem Zinsänderungs-Rechner durchspielen.
Wie finde ich die Mietsteigerung in meiner Stadt?
Ein Blick in deine eigenen Mieterhöhungen der letzten Jahre oder in den Mietspiegel deiner Stadt gibt einen guten Anhaltspunkt.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet.
Ist Eigentum eine gute Altersvorsorge?
Für viele ja, weil im Alter die Miete wegfällt. Dafür fallen weiter Instandhaltung und Nebenkosten an. Wichtig ist, bis zur Rente möglichst schuldenfrei zu sein.
Spielt die Inflation eine Rolle?
Ja. Steigende Preise lassen meist auch die Mieten steigen, während die Kreditrate gleich bleibt. Die Schuld verliert real an Wert.
Was ist mit Nebenkosten beim Kauf?
Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler kommen zum Kaufpreis hinzu. Der Rechner zieht sie vom möglichen Kaufpreis ab. Details zeigt der Rechner für die Gesamtkosten beim Hauskauf.
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