Der Kaufpreis im Exposé ist nur der Anfang. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft ein Makler und fast immer eine Renovierung kommen dazu. Dieser Rechner zeigt dir die echten Gesamtkosten – und wie viel davon finanziert werden muss.
Zuletzt aktualisiert: 9. Oktober 2026 · Redaktion Eigenheim 2.0
Kurz erklärt
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler sowie Kosten für Renovierung und Umzug. Zieht man das Eigenkapital ab, bleibt der Betrag, den du finanzieren musst.
Gesamtkosten-Rechner
Alle Kosten rund um den Kauf auf einen Blick.
Die Prozentsätze sind Richtwerte. Den genauen Grunderwerbsteuersatz legt dein Bundesland fest.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Posten | Typische Höhe | Wann fällig? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland | nach dem Kaufvertrag |
| Notar | etwa 1 bis 1,5 % | nach Beurkundung |
| Grundbuch | etwa 0,5 % | nach Eintragung |
| Makler | 0 bis etwa 3,57 % für Käufer | nach dem Kaufvertrag |
Seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Maklerprovision in der Regel hälftig, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben. Hat nur der Verkäufer einen Makler, zahlst du oft gar nichts.
Renovierung realistisch einplanen
Gerade bei älteren Häusern unterschätzen viele Käufer die Renovierung. Neue Böden, Bad, Elektrik oder Fenster summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge. Plane lieber großzügig und lass das Haus vor dem Kauf von einem Fachmann ansehen. Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse – der Sanierungs-Förderrechner zeigt, wie viel.
Gut zu wissen
- Banken finanzieren Nebenkosten ungern mit. Ideal ist, sie aus Eigenkapital zu zahlen.
- Renovierungskosten können oft mitfinanziert werden, wenn sie vor dem Kauf feststehen.
- Für die Grunderwerbsteuer zählt nur der Preis für Haus und Grundstück – mitverkaufte Küche oder Möbel können ihn senken.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Haus für 320.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (5 % als Beispielwert): 16.000 €
- Notar und Grundbuch (2 %): 6.400 €
- Makler (3,57 %): 11.424 €
- Kaufnebenkosten zusammen: 33.824 €
- Renovierung und Sonstiges: 30.000 €
- Gesamtkosten: rund 383.800 €
- Bei 50.000 € Eigenkapital bleibt ein Finanzierungsbedarf von rund 333.800 €
Das Beispiel zeigt: Zum Kaufpreis kommen hier rund 20 Prozent obendrauf. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat, plant zu knapp.
Die Kostenblöcke im Detail
| Kostenart | Wovon sie abhängt | Tipp |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Bundesland, Kaufpreis | Den Satz deines Bundeslands im Rechner eintragen |
| Notar und Grundbuch | Kaufpreis, Grundschuld | als Faustwert rund 1,5 bis 2 % einplanen |
| Makler | Vereinbarung, Teilung zwischen Käufer und Verkäufer | bei Einfamilienhäusern oft je zur Hälfte geteilt |
| Renovierung | Zustand, Baujahr, Ansprüche | Gutachter oder Handwerker vor dem Kauf mitnehmen |
| Umzug und Einrichtung | Entfernung, Möbel, Küche | nicht vergessen, oft mehrere tausend Euro |
Warum Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten
Banken finanzieren den Wert der Immobilie – nicht die Steuern und Gebühren beim Kauf. Wer auch die Nebenkosten finanziert, braucht mehr als 100 Prozent des Kaufpreises als Kredit. Das ist möglich, aber meist deutlich teurer und nicht bei jeder Bank. Deshalb ist es sinnvoll, mindestens die Nebenkosten selbst zu tragen. Wie lange du dafür sparen musst, zeigt der Eigenkapital-Sparplan.
Checkliste vor dem Kaufvertrag
- Grunderwerbsteuer-Satz deines Bundeslands prüfen
- Maklerprovision und Aufteilung klären
- Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen einschätzen lassen
- Energieausweis ansehen und Sanierungspflichten prüfen
- Rücklagen für die ersten Reparaturen einplanen
- Finanzierungszusage vor dem Notartermin einholen
Wann welche Kosten fällig werden
Die Kaufnebenkosten fallen nicht alle am selben Tag an. Die Rechnung des Notars kommt meist kurz nach der Beurkundung. Den Bescheid über die Grunderwerbsteuer schickt das Finanzamt einige Wochen nach dem Kaufvertrag. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kann das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen. Die Maklerprovision ist in der Regel mit Abschluss des Kaufvertrags fällig.
- Reservierung und Finanzierung. Finanzierungszusage einholen, bevor du den Notartermin vereinbarst.
- Notartermin. Der Kaufvertrag wird beurkundet, gleichzeitig oft die Grundschuld für die Bank.
- Auflassungsvormerkung. Sie sichert deinen Anspruch im Grundbuch, bis der Kauf vollzogen ist.
- Grunderwerbsteuer zahlen. Nach Eingang des Bescheids, meist innerhalb eines Monats.
- Kaufpreis zahlen. Wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, überweist die Bank das Darlehen.
- Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein.
Was beim Notar alles anfällt
Die Notar- und Grundbuchkosten setzen sich aus mehreren Gebühren zusammen. Der größte Teil entfällt auf die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung durch den Notar. Hinzu kommen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Umschreibung des Eigentums und die Eintragung der Grundschuld für die Bank. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Als grobe Faustregel rechnen viele mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision: Wer zahlt was?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Regel: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nach den Paragrafen 656c und 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision übernehmen. Häufig wird die Provision deshalb zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei Kauf ohne Makler fällt dieser Kostenblock ganz weg – im Rechner trägst du dann einfach 0 ein.
Neubau oder Bestand: unterschiedliche Kosten
| Bestandsimmobilie | Neubau | |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | auf den Kaufpreis | beim Kauf vom Bauträger auf Grundstück und Haus, beim eigenen Bau meist nur auf das Grundstück |
| Renovierung | oft nötig, je nach Baujahr | in der Regel keine |
| Zusatzkosten | Gutachten, Modernisierung | Erschließung, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Bereitstellungszinsen |
| Planbarkeit | Zustand muss geprüft werden | Bauzeit und Preise können sich verschieben |
Gerade beim Neubau werden Außenanlagen, Garage und Hausanschlüsse gern vergessen. Trage sie im Rechner unter „Sonstiges“ ein, damit der Finanzierungsbedarf vollständig ist.
Begriffe kurz erklärt
- Auflassungsvormerkung
- Ein Eintrag im Grundbuch, der dem Käufer das Eigentum sichert, bis die Umschreibung erfolgt ist.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie keine Eintragung als Eigentümer.
- Grundschuld
- Sicherheit für die Bank, die im Grundbuch eingetragen wird.
- Erschließungskosten
- Kosten für Straße, Wasser, Abwasser und Strom bis zum Grundstück, vor allem beim Neubau relevant.
Legale Wege, Nebenkosten zu senken
- Inventar gesondert ausweisen: Für mitverkaufte Einbauküche, Markise oder Sauna kann ein angemessener Preis im Kaufvertrag gesondert stehen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Ohne Makler kaufen: Bei Privatverkäufen entfällt die Provision ganz.
- Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt.
- Förderung prüfen: Einige Bundesländer unterstützen Familien beim Ersterwerb, teils auch bei den Nebenkosten.
Beim Inventar gilt: Der Preis muss realistisch sein. Überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt nicht an.
Puffer für Unvorhergesehenes
Selbst bei sorgfältiger Planung tauchen nach dem Kauf Kosten auf, die niemand auf dem Zettel hatte: ein Gutachten, das die Bank verlangt, eine undichte Leitung, Schimmel hinter dem alten Schrank, höhere Kosten für den Umzug. Viele planen deshalb zusätzlich zu den Nebenkosten einen Puffer von einigen Prozent des Kaufpreises ein. Er sollte nicht in die Finanzierung eingerechnet, sondern als Reserve auf dem Konto bleiben. So musst du im Ernstfall keinen teuren Zusatzkredit aufnehmen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Makler meist zwischen etwa 5 und 15 Prozent des Kaufpreises.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken machen das, aber meist zu schlechteren Konditionen. Besser ist es, wenn das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt.
Senkt eine Einbauküche die Grunderwerbsteuer?
Wenn die Küche im Kaufvertrag mit einem angemessenen Preis gesondert ausgewiesen wird, fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an.
Was kostet ein Gutachter vor dem Kauf?
Das hängt vom Umfang ab. Eine Begehung mit einem Bausachverständigen ist meist deutlich günstiger als ein späterer Überraschungsschaden.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken finanzieren sie mit, meist zu einem höheren Zins. Am günstigsten ist es, sie aus Eigenkapital zu bezahlen.
Werden Möbel und Einbauküche besteuert?
Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Preis angemessen ist.
Sind Renovierungskosten finanzierbar?
Ja, sie lassen sich oft in die Baufinanzierung einbeziehen. Für energetische Maßnahmen gibt es zusätzlich Förderung.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Meist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids. Erst danach kann das Grundbuch umgeschrieben werden.
Kann ich Notarkosten sparen?
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Sparen lässt sich nur, indem man unnötige Zusatzleistungen vermeidet.
Zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten?
Ja, sie gehört zu den Kaufnebenkosten. Bei vermieteten Immobilien wirkt sie sich steuerlich über die Abschreibung aus.
Wer trägt die Kosten für die Grundschuld?
Der Käufer, denn die Grundschuld dient seiner Finanzierung. Die Kosten sind in den Notar- und Grundbuchkosten enthalten.
Wie viel Puffer sollte ich einplanen?
Das hängt vom Zustand der Immobilie ab. Bei älteren Häusern lieber großzügiger planen. Wichtig ist, dass die Reserve nach dem Kauf noch verfügbar ist.
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